Nouveaux modèles de bail : ce que les agences immobilières doivent vérifier

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Depuis le 1er octobre 2026, les modèles réglementaires de bail d'habitation ont changé. Logements loués vides, meublés, colocations à bail unique : tous sont concernés.

Voici l'essentiel, et la liste des points à contrôler.

Ce qui change depuis le 1er octobre 2026

Les nouveaux contrats types, issus du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, s'appliquent aux locations de logements constituant la résidence principale du locataire : logements vides, meublés et colocations à bail unique.

Ils ne concernent en revanche ni les baux mobilité, ni les locations saisonnières de type meublés de tourisme ou chambres d'hôtes.

La clause résolutoire, intégrée aux modèles

Les nouveaux contrats types comportent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, de non-paiement des charges ou de non-versement du dépôt de garantie. Cette résiliation ne peut intervenir qu'après un commandement de payer resté sans effet pendant 6 semaines.

Précision utile : l'obligation d'intégrer cette clause n'est pas nouvelle. Elle résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Le décret adapte simplement les modèles officiels à cette règle. Les agences qui l'avaient déjà intégrée à leur trame ont donc intérêt à vérifier qu'elle correspond bien au nouveau modèle.

Une mention sur la résidence principale

Lorsque le logement est soumis à une obligation de résidence principale, le bail doit le préciser et indiquer que le logement doit être occupé à ce titre. Cette mention tient compte des nouvelles règles permettant à certaines communes d'imposer une telle obligation pour certains logements.

Un numéro de portable, en option

Le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut désormais figurer dans le contrat, afin de faciliter les échanges et la prévention des expulsions locatives. Cette mention reste facultative.

Une notice d'information entièrement remplacée

L'arrêté du 9 octobre 2026 remplace intégralement la notice d'information remise au locataire à la signature du bail. Elle doit être annexée aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026.

La nouvelle notice actualise notamment les informations relatives :

• aux droits et obligations du bailleur et du locataire ;

• à la fixation, à l'évolution et à la révision du loyer ;

• aux garanties locatives (dépôt de garantie, garantie autonome, cautionnement) ;

• à la lutte contre les nuisibles ;

• aux impayés, à la clause résolutoire et à la prévention des expulsions ;

• au congé et à la sortie du logement ;

• à la conciliation et au règlement des litiges locatifs.

La checklist à passer en revue

• Le logiciel de gestion locative a bien été mis à jour avec les nouveaux modèles (logements vides, meublés, colocations à bail unique).

• La clause résolutoire figure bien dans le contrat, conforme au nouveau modèle.

• La mention d'obligation de résidence principale est prévue pour les logements concernés.

• Le champ « téléphone portable » est ajouté, en option, pour le bailleur et le locataire.

• La nouvelle notice d'information est annexée à tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026, à la place de l'ancienne.

• Les baux mobilité et les locations saisonnières ne sont pas traités avec ces modèles.

• Les équipes (agents, gestionnaires, assistants) ont été informées des changements.

  
  

À retenir

Une agence qui rédige les baux pour le compte de ses mandants est tenue, en tant que professionnelle, à un devoir de conseil. La jurisprudence admet de longue date que sa responsabilité civile peut être engagée en cas de mauvaise rédaction d'un acte ou de manquement à ce devoir envers son mandant.

Un modèle de bail obsolète ou une notice manquante fragilise le contrat, et peut donc exposer l'agence. Mieux vaut contrôler ses trames avant qu'un litige ne s'en charge.

Sources : Service Public, « De nouveaux modèles de bail et une notice d'information actualisée » (mis à jour le 22/10/2026) ; décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ; arrêté du 9 octobre 2026 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.